本文来源：时代周报 作者：张钇璟
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“本集团的审慎策略在房地产行业持续结构性调整的情况下，展现了其韧性及维持盈利能力。”老牌港资房企瑞安房地产（00272.HK，以下简称“瑞房”）在2024年度业绩报告的开篇如是写道。
3月28日下午，瑞房发布了2024年业绩报告。期内，公司集团录得收入81.73亿元，同比下降16%；实现净利润8.1亿元，同比下降42%；股东应占净利润为1.8亿元，同比下降78%。
虽然业绩仍在下滑，但在当前形势下，瑞房的这份成绩单也算是可圈可点。
当日晚间，瑞房召开2024年度业绩发布会。回顾整场业绩会，“审慎”一词依然贯穿始终。
展望后市，瑞房主席罗康瑞认为，房地产市场经过过去两三年的调整，现在应该已经筑底，总体来说是稳步向好的。
不过，他也表示，“目前短期内有两个大的不确定因素，需要大家小心去看，一是全球地缘政治的不确定性；二是行业内出险的开发商到底财务怎么样处理，也会影响市场未来的发展。”
高端住宅项目表现亮眼，一个项目卖了120亿
财报数据显示，2024年，瑞房录得已确认物业销售收入43.56亿元，同比下降26%。
虽然结转收入并不多，但在新房销售方面，瑞房表现亮眼。2024年，瑞房实现合约物业销售额为150.55亿元，较2023 年上升32%，其中住宅物业销售占97%。对此，瑞房指出，销售额增长得益于上海太平桥翠湖天地六和（以下简称“翠湖六期”）的强劲销售。
对比同行来看，中指院数据显示，2024年百强企业销售总额、销售面积分别为39483.8亿元、19546.3万平方米，同比分别下降26.0%、24.4%。
2024年9月，翠湖六期正式开盘。作为瑞房旗下高端住宅品牌翠湖天地住宅系列的最新作品，翠湖六期108套单元开盘当天全部售罄，合约销售额将近120亿元，平均售价为21.02万/平方米，创下上海豪宅销售记录。
瑞房在财报中指出，公司计划在2025年底及以后推出下一批别墅和联排别墅（视乎施工进度和政府预售批准的时间）。
据瑞房行政总裁王颖介绍，今年计划的入市的别墅项目为翠湖天地六期风貌别墅和翠湖滨江风貌别墅项目。其中，翠湖天地六期风貌别墅仅有36套，项目预计于2027年第二季度竣工，第四季度交付；而翠湖滨江风貌别墅则位于杨浦滨江南段，这个项目也是翠湖品牌首次走出新天地。
截至2024年12月31日，瑞房（包括合营公司及联营公司）拥有的住宅可售货值总额为512亿元，其中瑞房权益的货值为269亿元。分城市来看，在上海共有110亿元的可售货值，剩余的可售货值大部分来自于武汉。
图片来源：瑞房2024年业绩报告
而在新项目拓展方面，王颖透露，目前瑞房已获取了闵行区召稼楼项目，该项目由瑞房携手上海浦呈和上海南虹桥成立的合营公司共同开发。项目的总建筑面积为22.3万平方米，包含15万平方米住宅，以及7.3万平方米商业和文化设施，预计将在2030年下半年竣工并投入运营。
此外，公司还储备了两个轻资产合作项目—“永年里”和“上海奉贤南桥城中村改造项目”。其中，与永业集团合作开发的“永年里”项目，将在上海新天地社区开发的翠湖品牌高端住宅，项目拥有约10.5万平方米的住宅，以及5万平方米的商业及其他业态。而与上海奉贤区政府合作的南桥城中村改造项目已于今年1月正式启动，拥有约32.6万平方米的住宅和9.46万平方米的商业及配套设施。
王颖指出，虽然从去年“930”政策以后，市场出现了一些积极信号，正在迈向筑底的过程。但是目前的房地产市场仍然面临重大的挑战，包括房企信用风险蔓延带来的保交楼问题、市场库存仍处在高位等等，调整仍需时日，因此我们仍然需要保持审慎。
“鉴于目前房地产市场整体调整尚未结束，未来一个时期在业务拓展上仍然会在保持财务稳健的前提下再考虑新的投资发展机会，不会冒进。在投资方面仍然会重点关注一线城市，尤其是上海，继续聚焦于我们有优势的中高端细分市场的业务发展机会，持续强化公司的品牌影响力和市场吸引力。”
全年收租超35亿，零售商业逆势发力
作为瑞房的另一大核心业务，公司商业板块过去一年的收入表现颇为不俗。
财报数据显示，2024年，瑞房实现租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）总额同比增长9%至35.47亿元；即便除去合营公司及联营公司，瑞房租金及相关收入仍同比增长2%至24.56亿元。
瑞房子公司瑞安新天地有限公司行政总裁张斌感叹道，“过去几年里整个商业物业面临的挑战是前所未有的。与此同时，市场上同质化项目的供应量非常大，所以在当下市场要取得租金的增长其实非常不容易。”
瑞房在财报中指出，增长主要来自两个2023年落成的城市更新项目—“蟠龙天地”和“鸿寿坊”。
张斌介绍称，2024年，“蟠龙天地”和“鸿寿坊”分别吸引了超1800万、1200万的客流。在两个项目带动下，去年瑞房零售物业整体销售和客流实现分别为8%和12%的年化增长，出租率也维持在94%左右。至于办公方面，由于市场下行且同质化严重，成熟办公楼物业的出租率在91%左右。
据张斌透露，瑞房目前重点推向市场的旗舰项目为太平洋新天地商业中心，该项目由三栋办公楼和一个零售综合体组成，将为瑞房商业板块带来新的租金和利润增长点。
负债到期高峰已过，近五年已偿还452亿离岸债务
近些年来，债务压力恰似一把高悬的利刃，直直地悬于房企们头顶。
在2024年中期业绩发布会上，财务总裁及投资总裁孙希灏曾表示，2025年将是瑞房未来几年偿还债务的高峰。
所以，市场对瑞房当前债务情况颇为关注。财报数据显示，2024年，瑞房已偿还合计108.7亿元的债务（总额）。
截至2024年12月31日，瑞房总资产919.38亿元，总负债299.27亿元，现金及银行存款77.34 亿元，净负债221.93亿元，净资产负债率为52%，一年内到期债务82.64亿元。
在最新业绩会上，孙希灏透露，瑞房负债到期的高峰期已经过去了。“今年3月公司偿还了4.9亿美元债（合计约56亿元人民币），已经偿还了今年到期债务的近七成。2025年剩余要到期的负债负金额不多，今年下半年公司对整体流动性有一定的信心。”
孙希灏指出，过去几年间，瑞房秉持非常审慎的资本管理策略，通过新增境内融资渠道，大幅削减了大部分境外债务。若算上今年3月份偿还的4.9亿美元债，自2021年至今，瑞房累计已偿还离岸债务合计452亿元（总额），剩余离岸债务已降至30%以下。
“未来下半年和未来一到两年的时间，保持公司整体流动性和财务的稳健，是我们首要任务，这与过去两三年在做的事情没有太大改变。”孙希灏称。
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